随着不断出台相关的楼市管控政策，也因此获得了万科郁亮的高度评价，房地产“野蛮生长”的红利期已经结束，这究竟是国内的哪一家企业呢？又是如何获得这般好成绩的呢？靠几元售价1年净赚64亿，曾经依靠“高杠杆、高扩张”模式发展的房企如今都在寻求转型或自救。
根据恒披露的2020年年报，曾获万科郁亮高评一般提及国内的富豪们，恒负债总额已达到1.95万亿元。尽管恒今年已积极展开“自救”行动，众首先可能会想到的就是房地产行业，短期借款下降至2400亿元，或者互联网行业的企业家，同比减少了1358亿元，但国内有这样一家企业，净负债率下降至100%以下，其市值甚至要比卖房子的还要高，监管规定的“三条红线”中也有一条由红变绿。
但恒的整体负债并未下降，老板的财富也高达1774.3亿，根据披露的2021年半年报，该企业就是海天味业。对于海天味业而言，恒总负债为1.97万亿元，众还是比较熟悉的，比2020年增加了200亿。即便在许家印强力减债的背景下，恒的战车似乎仍不愿停歇。
作为曾经的“地产一哥”，跟着许家印辉煌了20年的恒地产为何能欠下如此多的债务？反观2017年被许家印从“首富”宝座挤掉的王健林，如今却已带领万达成功转型。
一、 恒地产为何能欠下如此多的债务？
1、高杠杆、高负债
一直以来，房地产有个通病，这便是过分依赖银行贷款。而且房地产商一旦从中牟利就不愿再停下来，只会不断贷款、囤地、建楼盘、销售回款后再贷款。长此以往，房地产商自然累积了不少“杠杆”，比如恒，净资产仅为4110亿，负债率高达82.77%。伴随而来的是国内外评级机构纷纷下调了对恒的信用评级。
比如：美国投行高盛将恒的评级下调至卖出，标普将评级下调为B-，中诚信国际取消了恒地产AAA评级。
2、副业太多，赔本赚吆喝
有段时间许家印经常对外宣传，恒不仅是一个房地产公司，它更是一个向多元化方向转型的综合性集团。如今看来，恒的多元化更多有盲目投资、盲目扩张的嫌疑：新能源汽车、矿泉水、足球，每个业务都互不相干。
比如：截至2020年底，恒新能源汽车已累计投入474亿元，核心技术和研发费用高达249亿元，但恒汽车仍未实现量产。
自2014年许家印恒冰泉以来，曾狂砸60亿元广告费，但却因为营销节奏过快、价格体系混乱等，在3年内巨亏40亿元；
在多个“副业”中，不得不承认恒足球是唯一做出成绩的，从2010年签下郜林、郑智等明星球员开始，恒足球也为足球史开创了新篇章，10余年间2次夺得亚冠，8次捧中超奖杯，这都为恒赚足了热点，但其背后却是亏损了73亿元！
恒的房地产根基固然庞，但不断地赔本赚吆喝，久而久之，恒这只房地产巨鳄也陷入了深深的负债泥潭之中。
二、 恒该向王健林学什么？
面对1.95万亿的负债，恒如何才能脱身，老对手王健林或许很值得许家印学。2017年万达因被银行收紧信贷，遭遇“股债双杀”，短期现金流缺口高达200亿。王健林的妻子林宁被迫卖首饰还债，儿子王思聪也背负“老赖”的标题达1年之久，但仅过了4年，王健林携146亿美元的身价重回富豪榜。王健林是如何做到的呢？
1、“断臂式”甩卖
2017年，在海外规模投资并购的万达被爆出负债4205亿元，最终导致各银行限制了万达融资，迫使王健林走上了甩卖产业自救的道路：
2017年7月，万达旗下的77家酒店和13个文旅项目分别转让给富力地产和，回笼资金207.5亿元。
2018年1月，王健林以340亿元的价格转让了万达商业的14%股份，收购方为腾讯、和组成的财团。
2018年2月，王健林将万达影业12.77%的股份转让给阿里巴巴和，获78亿元，同时万达从马德里竞技俱乐撤资，出售了其17%的股份。
通过一系列甩卖，万达获得了千亿的回笼资金，2018年负债降到了1886.89亿元，剩余流动资金也足以覆盖到期债务，万达总算从中喘了口气，而在当时看来，王健林的举动似乎是“拆东墙补西墙”的无奈之举，但事实上却是最明智的“弃车保帅”之计。
2、剥离房地产业务，转型轻资产
关于传统的房地产行业，王健林认为有两个一直难以解决的问题。
其一、是的房地产市场受行业周期、政策影响较；
其二、是的房地产公司多为重资产模式，现金流压力较。
基于以上两点原因，的房地产公司不得不通过量的银行借款，维持自身的周期性调整，以及现金流的平衡。但长此以往，势必会造成对银行的严重依赖，一旦银行续贷出现不确定性，对房地产公司将是致命的打击。
因此，早在2015年开始，万达便决心启动“借鸡生蛋”的轻资产模式。
王健林抛弃了以往贷款拿地、贷款盖楼的模式，转型为别人拿地，别人盖楼，万达只需冠名和提供物业管理的轻资产模式。虽然抛弃了土地价差这一块巨额利润，但却获得了可以摆脱银行束缚的稳定现金流。
在2019年内工作总结会上，王健林郑重宣布：以后万达一平米的房地产都不。根据万达集团2020年年报，万达的负债率降至51.11%，负债规模2874亿元，仅为恒负债规模的14.74%，3年减债1331亿元。
王健林对万达的“刮骨疗毒”，让万达获得了新生的机会。
三、 结语
王健林曾经说：“东北的企业能在广东做生意，那是件很光荣的事。”作为土生土长的广东企业，恒依靠“房地产红利”直到2020年之前都是辉煌的。
但万事万物终究是有其周期性的，在“房住不炒”的环境背景下，地产行业正在逐步降温。很多中小地产公司要么破产倒闭，要么被地产公司兼并吸收。恒靠着这些年打下的家底和人脉资源苦苦支撑。但如果不及时转型，谁又有实力为恒这个万亿规模的庞然物，持续输血呢？
2017年，我们看着万达衰落，恒崛起。2021年，我们看着恒衰落，万达崛起。
